Dans certains cas, le locataire peut se voir imposer une contribution au titre des travaux d’économie d’énergie effectués dans son bâtiment.
Pour inciter les bailleurs à réaliser des travaux d’économies d’énergie dans les logements loués, le locataire pourra être mis à contribution. Le principe d’une rétrocession par le locataire d’une partie des gains réalisés sur sa facture énergétique avait été posé par la loi sur le logement du 25 mars, mais il restait à fixer le montant et les modalités. C’est fait.
Attention, cela prépare des situations difficiles à gérer, notamment pour les bailleurs privés. De plus, comment estimer les économies réelles quand on connaît les imperfections des méthodes de mesure théoriques. Elles tiennent trop peu compte de l’inertie thermique des bâtiments et des effets de l’ensoleillement. Les factures pourront-elles faire foi ?
Des projets de décrets et d’arrêtés seront transmis la semaine prochaine au Conseil d’État pour parution en septembre. Afin de pouvoir demander une contribution au locataire, le bailleur devra effectuer au moins deux types de travaux parmi ceux listés par l’arrêté en préparation (ce sont ceux éligibles à l’écoprêt à taux zéro) ou, sinon, faire des travaux de son choix aboutissant à un gain global de performance énergétique prédéfini. La contribution du locataire pourra être déterminée de trois manières, au choix du bailleur. La première option est la plus simple : le bailleur (privé ou HLM) pourra lui demander de payer forfaitairement jusqu’à 20 € par mois (fixe, non révisable) pendant 15 ans au maximum, et ce, sans évaluation particulière de l’économie réalisée grâce aux travaux dans le parc privé. Les deux autres options, qui ne sont possibles que pour les bâtiments construits après 1948, peuvent toutefois amener le locataire à payer nettement plus puisqu’elles prévoient, toutes les deux, qu’il rétrocède la moitié de l’économie réalisée. Dans un cas, le calcul de l’économie implique un audit thermique, ce qui, compte tenu du coût élevé de celui-ci (plus de 1 000 €), concernera surtout les grands bailleurs, notamment sociaux, et les immeubles entiers, plutôt qu’un seul logement.
Alternativement, une solution dégradée existe, qui pourra intéresser les petits bailleurs privés : un calcul sur la base de diagnostics de performance énergétique. Nombre d’observateurs dénoncent le manque de fiabilité de ces études, mais elles sont d’un coût bien inférieur à un audit thermique (moins de 200 €) et la formule de calcul de cette troisième option inclut la prise en compte de la consommation réelle du locataire, sur la base de ses factures des trois dernières années, ce que ne fait pas l’option de l’audit thermique (qui prend pour base une consommation standard compte tenu de la surface habitable).
Mention sur la quittance de loyer
Le paiement du locataire sera mentionné sur la quittance de loyer, comme « contribution au partage de l’économie de charges ». Ce montant n’est pas indexable ou révisable. Toutefois, si le locataire part avant le terme prévu pour la contribution, le bailleur privé peut supprimer la ligne et augmenter son loyer d’autant. À noter que cette contribution n’exonère pas le locataire de payer, tous les ans, l’éventuelle régularisation des charges en fonction du réel.
Le locataire peut refuser les travaux dans son logement, le propriétaire n’ayant pas le droit d’intervenir dans une « partie privative » pendant sa location (sauf travaux obligatoires, ce qui n’est pas le cas pour les économies d’énergie). En revanche, ce même locataire peut parfaitement se voir imposer des travaux d’économies d’énergie s’ils ont lieu dans les parties communes (ceux votés par la copropriété) et se voir exiger à ce titre une contribution. C’est le cas du remplacement d’une chaudière collective, par exemple, ou encore de l’isolation des combles en habitat collectif. Et le champ de ce que le locataire pourra se voir imposer pourrait s’élargir très prochainement aux parties privatives.
« Il serait souhaitable que des travaux sur parties privatives puissent être votés par l’assemblée générale des copropriétaires, de la même manière que pour les parties communes, dès lors qu’ils sont d’intérêt collectif, comme par exemple le changement des fenêtres des appartements, estime Philippe Pelletier, président du comité de suivi du volet bâtiment du Grenelle de l’environnement. Cette disposition est inscrite dans le projet de loi du Grenelle 2 », qui prévoit d’amender en ce sens la loi régissant le fonctionnement des copropriétés.
(Source les Échos)
