Depuis la Loi du 13 décembre 2000, le propriétaire d’un immeuble bâti souhaitant le vendre est soumis à une obligation d’information de son acquéreur concernant la présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante.

Afin de respecter les dispositions légales, le vendeur fournit en pratique à son acquéreur un diagnostic établi par un professionnel certifié et chargé de procéder avant la vente à la recherche de parties amiantées, sans sondage destructif.
Dans le même temps, une clause de non garantie des vices cachés est dans la grande majorité des cas insérée dans les actes de vente au profit du vendeur. Dans un tel contexte, qu’en est-il de l’éventuelle responsabilité du vendeur envers son acquéreur du fait de l’inexactitude des informations contenues dans le diagnostic, dans l’hypothèse où le professionnel missionné à ce titre n’a pas mentionné dans son rapport certaines parties de l’immeuble pourtant amiantées ?

Naguères, certaines juridictions du fond concluaient dans un tel cas à la responsabilité du vendeur. Pour ce faire, elles contournaient la clause de non garantie des vices cachés de l’acte de vente (art. 1641 du Code civil) en retenant que le vendeur avait parallèlement failli à son obligation d’information et de délivrance (art. 1604 du Code civil).

Ce courant jurisprudentiel contestable vient d’être censuré par la Cour de cassation qui, dans son arrêt du 23 septembre 2009 (3ème civ. ; N°08-13.373), pose le principe selon lequel « la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel ».
Les juges du fond ne pouvaient en effet condamner le vendeur à indemniser l’acquéreur sans constater parallèlement l’existence d’un engagement spécifique de livrer un immeuble exempt d’amiante. Etant précisé qu’un tel engagement n’est pratiquement jamais inséré dans les actes de vente.
Se pose dès lors, dans le même cas de figure, la question du recours contre le diagnostiqueur ayant manqué à ses obligations contractuelles dans l’exercice de sa mission.

Une distinction semble à ce titre devoir être opérée selon que l’action récursoire est diligentée par le vendeur ou l’acquéreur. La Cour de cassation vient en effet de refuser au vendeur le droit d’obtenir la garantie pleine et entière du diagnostiqueur au titre de la prise en charge du coût des travaux de désamiantage. La Cour suprême (3ème civ. 7 octobre 2009 ; N°08-12.920) déclare à cet effet qu’il n’y a pas de « lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur qui avait failli à sa mission de contrôle et la présence d’amiante dans l’immeuble ».

Cette solution est critiquable d’une part en ce qu’elle réduit à néant la responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de son donneur d’ordre et, d’autre part, en ce qu’elle nie la réalité des pratiques applicables en matière de vente immobilière dans la mesure où, si le diagnostiqueur avait réalisé correctement sa mission et mis en évidence la présence d’amiante avant la vente, les parties auraient alors négocié la prise en charge, à tout le moins partagée, des travaux de désamiantage. C’est donc sur le terrain de la perte de chance que l’action du vendeur contre le diagnostiqueur devrait, à tout le moins partiellement, triompher. Dans le même temps, la Cour de cassation (2e civ. 17 septembre 2009 ; N°08-17.130) a reconnu le bien fondé de l’action récursoire de l’acquéreur contre le diagnostiqueur, ce qui s’avère parfaitement logique puisqu’il appartient bien à l’auteur d’une faute, assuré d’ailleurs à cet effet, d’en supporter les conséquences.

Force est donc de constater que, si la Cour de cassation a manifestement décidé de mettre un peu d’ordre dans un contentieux statistiquement en hausse, il lui appartient encore d’harmoniser la position de ses diverses chambres sur certaines questions.

Par Jean-Philippe Lorizon, Avocat Associé

Cabinet d’avocats Racine, www.racine.eu