La fin de l’année 2011 est marquée par une actualité riche en matière de permis de construire. Dans la suite du Grenelle de l’environnement, et conformément à l’habilitation législative donnée au gouvernement, deux ordonnances ont respectivement réformé la surface de plancher et apporté des corrections au régime des autorisations d’urbanisme. Mais des décrets ont également opéré de substantielles modifications au régime du permis de construire.
Les modifications récemment apportées au régime du permis de construire concernent la composition formelle du dossier de demande, le champ d’application du permis et celui corrélatif de la déclaration préalable, et le remplacement des notions de SHON et de SHOB par celle unifiée de « surface de plancher de construction », plus vertueuse d’un point de vue environnemental. Leur entrée en vigueur s’échelonne jusqu’en juillet 2012.
Un dossier au contenu enrichi de nouvelles attestations techniques
En fonction de la situation du terrain d’assiette ou des caractéristiques de son projet, de nouvelles pièces sont désormais exigibles. La prise en compte du risque sismique par exemple, selon la nouvelle carte sismique entrée en vigueur le 1er mai 2011, peut conduire le constructeur à devoir joindre à son dossier un document établi par un contrôleur technique attestant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte, au stade de la conception, des règles parasismiques et paracycloniques prévues au code de l’environnement (article R.431-16 b) du code de l’urbanisme). C’est le cas, par exemple, des permis de construire portant sur des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau du sol en zones de sismicité 4 ou 5. De même, la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux doit être accompagnée d’un document établi par un contrôleur technique attestant que le maître d’ouvrage a tenu compte des avis (R.462-4 du code de l’urbanisme). Le respect de la réglementation thermique 2012 doit également être justifié en amont et en aval de la construction. À compter du 28 octobre 2011, les demandes de permis de construire portant sur des bâtiments neufs de bureaux, d’enseignement, d’établissement d’accueil de la petite enfance et sur certains logements (prévus par les conventions ANRU) comprennent une attestation, pour chaque bâtiment concerné, de la prise en compte de la réglementation thermique définie à l’article.
R.111-20 du code de la construction et de l’habitation. Pour les bâtiments neufs dont la SHON nouvelle est supérieure à 1 000 m², le dossier doit en outre comprendre une attestation de la réalisation de l’étude de faisabilité sur les approvisionnements en énergie prévue à l’article R.111-21-1 du code de la construction et de l’habitation (article R.431-16 g) du code de l’urbanisme). À l’achèvement des travaux, la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux doit être accompagnée d’un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique par le maître d’oeuvre ou le maître d’ouvrage (article R.462-4-1 du code de l’urbanisme). Enfin, lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet comportant l’installation de portes, de portes-fenêtres ou de volets isolants ou de système de production d’énergie à partir de sources renouvelables alors que les dispositions du PLU s’opposent en principe à leur installation, le demandeur doit joindre à son dossier un document par lequel il atteste que ces dispositifs sont conformes aux dispositions de l’arrêté visé au 2e et 3e de l’article R.111-50 (article R.431-18-1 du code de l’urbanisme), dont la publication est attendue prochainement.
Une fausse simplification ?
Depuis le 1er janvier 2012, les travaux sur constructions existantes ayant pour effet la création d’une SHOB inférieure ou égale à 40 m² (au lieu de 20 m²) relèvent de la déclaration préalable, à condition que la construction se situe dans une zone urbaine d’un document d’urbanisme. À compter du 1er mars 2012, le seuil de 40 m² concernera aussi l’emprise au sol. Au-delà de 40 m², l’extension est soumise à permis de construire (articles R.421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme modifiés par décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011). La création d’une ou plusieurs pièces supplémentaires jusqu’à 40 m² fait donc l’objet d’un formalisme allégé. Mais cette mesure de simplification comporte un tempérament qui amoindrit son intérêt : dès lors que l’extension porte la surface (ou, à compter du 1er mars 2012, l’emprise au sol) à plus de 170 m², le permis de construire devient obligatoire, même si l’extension est inférieure ou égale au seuil de 40 m², ainsi que le recours à l’architecte. Par ailleurs, les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ne sont plus soumis à permis de construire en tant que tels, mais, selon le droit commun, à déclaration préalable en ce qu’ils ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (article R.421-17 a)).
Une nouvelle surface de plancher de référence
La SHOB et la SHON disparaissent du vocabulaire du droit de l’urbanisme au 1er mars 2012. Ces notions sont remplacées par la notion unique de « surface de plancher de la construction », selon l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011. Elle s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Ce nouveau mode de calcul vise à ne pas pénaliser les isolations thermiques quelle que soit leur épaisseur. Les déductions de certaines surfaces (vides et trémies, aires de stationnement, caves…) viennent d’être précisées par le décret du 29 décembre 2011. Les POS, les PLU et les plans d’aménagement de zone peuvent faire l’objet d’une modification simplifiée pour tenir compte de cette réforme de la surface de plancher. En toute hypothèse, toutes les demandes de permis et les déclarations préalables déposées à compter du 1er mars 2012 seront instruites au regard de la notion de surface de plancher de la construction, quelle que soit la rédaction du document d’urbanisme.
Établissements recevant du public : légalisation des « coquilles vides »
Lorsque le projet de construction porte sur un ERP, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation, tant en ce qui concerne l’accessibilité aux personnes handicapées que la sécurité incendie, à condition que l’autorité administrative ait donné son accord (article L.425-3 du code de l’urbanisme). Le respect de cette règle implique que l’aménagement intérieur des futurs locaux soit connu à la date du dépôt de la demande de permis et figure sur les plans du dossier de permis. Prochainement, et au plus tard le 1er juillet 2012, il sera possible, lorsque l’aménagement intérieur d’un ERP ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, d’obtenir néanmoins le permis de construire du bâtiment. Mais dans ce cas, ce dernier précisera qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L.111-8 du CCH devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment avant son ouverture au public (articles 1er et 4 de l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011). La pratique des « coquilles vides », qui n’était pas admise par la jurisprudence (CAA Versailles, 29 décembre 2009, société Kaufman & Broad, n° 08VE03693), semble donc être légalisée.
LES POINTS CLÉS
Un champ d’application du permis de construire modifié au bénéfice de la déclaration préalable dans le but de simplifier les formalités relatives aux extensions jusqu’à 40 m² de surface de plancher et d’emprise au sol, sous certaines conditions.
Une nouvelle notion - la surface de plancher de la construction - calculée au nu intérieur des façades et de nouvelles déductions réglementaires.
Une composition du dossier enrichie de nouvelles attestations techniques ou allégée en ce qui concerne les ERP dont l’aménagement intérieur n’est pas connu au dépôt de la demande de permis.
Isabelle Cassin
Avocat associé
Département aménagement et urbanisme
Genesis Avocats
